등기부등본부터 특약 조항까지 꼼꼼히 확인하자
최근 몇 년 사이 전세사기 피해가 급증하면서, ‘내 집 같은 전세집’을 꿈꾸는 사람들에게 불안감이 커지고 있습니다. 하지만 몇 가지만 확실히 알고 준비한다면 사기를 예방할 수 있습니다.
오늘은 전세 계약 전 꼭 확인해야 할 12가지 꿀팁을 정리해봤어요!
📝 1. 등기부등본은 무조건 열람하기
전세 계약을 하기 전, 등기부등본 확인은 필수입니다.
등기부등본은 부동산의 ‘주민등록등본’ 같은 존재예요.
누가 주인인지, 근저당권이 설정되어 있는지, 가압류가 걸려 있는지 모두 나옵니다.
👉 TIP: ‘인터넷등기소’(https://www.iros.go.kr)에서 700원만 내면 바로 열람할 수 있어요.
⚖️ 2. ‘갑구’에 가압류·가등기 등이 적힌 집은 피하기
‘갑구’는 소유권 관련 사항이 적혀있는 부분이에요.
여기에 가압류, 가등기, 가처분, 경매개시결정 같은 문구가 있다면 바로 거르세요.
이런 집은 언제든 소유권이 넘어갈 위험이 크기 때문입니다.
📌 핵심 포인트: 갑구가 ‘깨끗한 집’을 선택하는 게 기본 중 기본!
💰 3. ‘을구’의 채권최고액 확인하기
‘을구’에는 근저당권, 전세권, 임차권 등 금전 관련 권리가 기록됩니다.
이때 ‘채권최고액’을 꼭 확인해야 합니다.
채권최고액은 대출금의 약 120~130% 정도로 잡히기 때문에,
현재 매매가에서 이를 빼고 계산해야 안전한 보증금 한도를 알 수 있어요.
📉 4. 보증금은 (매매가 – 채권최고액) × 80% 이하로
보증금은 단순히 ‘시세’만 보고 정하면 안 돼요.
예를 들어,
매매가가 3억, 채권최고액이 1억이라면
👉 (3억 – 1억) × 0.8 = 1억6천만 원 이하로 설정해야 비교적 안전합니다.
즉, 집값이 하락해도 보증금이 보호될 수 있는 여유를 두는 것이 중요합니다.
🔍 5. ‘이하여백’ 문구 확인하기
등기부등본에서 ‘이하여백’이라는 문구는 이후로 아무 내용이 없다는 뜻이에요.
즉, 불필요한 권리 관계가 더 없다는 뜻이죠.
이 문구가 있다면 그 시점의 등기부등본이 완전하다는 의미로 안심할 수 있습니다.
📑 6. 마지막 페이지까지 꼼꼼히 보기
등기부등본은 여러 장일 수도 있습니다.
간혹 뒤쪽 페이지에 새로운 근저당권 설정이나 압류 기록이 숨어 있는 경우도 있어요.
따라서 반드시 마지막 페이지까지 확인해야 합니다.
✅ ‘이하여백’으로 끝나는지 확인하는 게 핵심이에요!
🕒 7. 등기부등본은 1주일 이상 된 건 다시 발급하기
등기부등본은 실시간으로 변동될 수 있습니다.
따라서 열람일자가 7일 이상 지났다면, 최신 버전으로 다시 떼는 것이 안전해요.
그 사이에 집주인이 추가로 대출을 받거나, 근저당을 설정할 수도 있기 때문이죠.
✍️ 8. 전세특약 문구 반드시 넣기
계약서 특약란에 아래 문구를 꼭 넣어주세요.
“현 등기사항증명서상 근저당권 설정은 잔금일 전일까지 말소하기로 하고, 추후 소유권 이외의 권리 변동사항이 없도록 한다.”
이 한 줄이 나중에 분쟁이 생겼을 때 강력한 법적 증거가 됩니다.
🚨 9. 특약에는 ‘무효 조항’도 추가하기
만약 집주인이 약속을 지키지 않았을 때를 대비해야 합니다.
다음 문구를 함께 넣어두세요.
“임대인은 전세계약일 다음날까지 등기부 등본상 권리 변동사항이 없도록 한다.
이를 위반할 경우 계약은 무효로 하고 즉시 보증금을 반환한다."
이 문구가 있으면 사기 상황에서도 법적으로 계약 무효 + 보증금 환급을 주장할 수 있어요.
🧾 10. ‘국세·지방세 완납증명서’ 요청하기
집주인이 세금을 체납하면, 국세·지방세가 전세보증금보다 우선 변제될 수 있습니다.
그래서 부동산에 “국세·지방세 완납증명서 주세요”라고 꼭 요청하세요.
세금 체납이 있다면 바로 위험 신호입니다!
🏡 11. 계약 후 즉시 전입신고 + 확정일자 받기
계약이 끝나면 바로 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다.
이 두 가지가 있어야 법적으로 임차인 보호 대상이 돼요.
확정일자는 주민센터나 정부24에서도 간단히 받을 수 있습니다.
📅 12. 잔금일 익일, 다시 등기부 확인하기
마지막 단계!
잔금을 치른 다음 날, 다시 등기부등본을 발급해보세요.
이때 근저당이 말소되었는지, 새로운 권리가 생기진 않았는지를 확인해야 합니다.
👉 만약 이상한 변동이 있다면 바로 부동산중개인과 법무사에게 문의하세요.
💡 마무리: 전세는 ‘신중함’이 최고의 방패
전세사기는 대부분 조금만 더 꼼꼼했으면 막을 수 있는 경우가 많습니다.
계약 전에는 최소 2번 이상 등기부를 확인하고, 특약 문구를 반드시 기록해두세요.
요즘은 보증보험 상품(예: HUG 전세보증금 반환보증)도 있으니 함께 가입하면 더욱 안전합니다.